경매 초보자가 부동산경매가 위험하다고 느끼는 것은 우리나라 민사집행법이 잉여주의 제한 하에 소멸주의를 원칙으로 하고 인수주의를 병용하기 때문이다.

잉여주의는 경매신청채권자보다 선순위 채권자가 있어 집행법원이 정한 최저매각 가격으로 매각해도 집행비용을 제외한 배당금이 경매신청채권자에게 1원이라도 돌아가지 않는다고 판단되면 이를 경매신청채권자에게 통지해 위 경매신청채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하는 것이다.

이는 선순위 채권자를 보호하고, 채권자가 경매를 실행해도 자기보다 선순위 채권이 많아 한 푼도 받지 못하면서 채무자를 해하려는 의도로 경매를 실행시키는 것을 방지하기 위함이다.

선순위 채권이 아무리 많아도 경매신청채권자가 선순위채권을 넘는 가격으로 매수하겠다며 보증하면 법원경매계에서 경매를 진행시킨다.

경매절차에서 매각부동산을 매수한 자는 소유권이전등기 전이라도 대금을 납부하면 소유권을 취득한다. 그러나 소유권이전등기를 하면서 어떤 권리는 말소되고(소멸주의) 어떤 권리는 말소가 되지 않는다(인수주의) 위와 같이 말소가 되지 않고 매수인에게 인수되는 권리 때문에 경매가 어렵다는 것이다.

왜나하면 매수가격 외 인수되는 권리(예 최선순위 처분금지가처분, 대항력있는 임차인, 유치권, 법정지상권 등)도 해결해야하므로 권리분석을 잘못하면 경매고수도 하루아침에 모든 걸 잃을 수가 있다.

섣부른 투자는 위험하지만 항상 경매전문가의 도움이 필요한 것은 아니다.  필자가 법원에서 경매참여관으로 근무할 당시의 경험으로 보면 인수할 권리는 대부분 경매법원 경매참여관이 작성한 매각물건명서와 등기부등본을 확인하면 알 수 있다. 이를 잘 활용하고 부지런히 발품을 팔면서 하나하나 습득하면 어느 순간 경매를 두려워하지 않을 것이다.

잉여주의란? 매각대금을 가지고 경매신청자(압류채권자)의 채권보다 우선하는 다름 채권자의 채권총액과 경매비용을 합한 금액을 변제하고 나면 경매신청자에게 돌아갈 배당금이 없을 경우에는 그 부동산은 경매를 하지 못한다는 주의를 말한다.(민사집행법 제91조①)

김홍산 법무사 약력

*가정법원 가사 및 비송사건 *서울지방법원 형사과* 의정부지방법원 경매참여관 *파주등기소 등기관  *연천군법원 공탁공무원 *고양지원 미사관