김홍산 법무사


경매상식-건물증측부분의 소유권

기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물의 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우 매수인이 증축부분의 소유권을 취득 할 수 있는지 여부이다.

경매사건 진행물건을 보다보면 가끔 제시 외 건물이라고 기재돼 있는 것을 볼 수 있다. 제시 외 건물은 법률상 용어는 아니고 경매절차에서 감정평가에서 사용하는 용어이다. 채권자의 경매신청으로 법원에서 위촉한 감정평가사가 감정을 하러 현장에 가보니 경매신청대상에 없던 물건이 있는 경우이다. 즉, 공부상과 현황에 차이가 있음

일반적으로 미등기건물, 부속물, 종물을 일컬어 경매실무상 제시 외 건물이라고 말한다.
예컨대, 현장에 가보니 공부상 표시에 없던 새로운 옥탑방이 있는 경우, 공부상 표시에 없던 건물이 증축돼 있는 경우, 전혀 새로운 건물인 미등기 창고, 화장실, 목욕탕이 있는 경우.

제시 외 건물은 감정평가사가 감정평가서에 제시 외 건물이라고 표시하고 감정평가를 해, 이를 토대로 집행법원에서 제시 외 건물을 경매목적물의 종물 내지 부합물로 보고 매각절차를 진행해 매각허가 됐다 해도 매수인이 당연히 소유권을 취득하는 것은 아니다.

결론적으로 기존건물과는 분리해 별개의 독립물로서 효용을 가지는 별개의 소유권을 가진 물건이라면 매수인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 반대로 제시 외 건물이 경매목적물에 포함되지 않았다 하더라도 기존건물의 부합물 내지 종물이라면 매수인은 소유권을 취득한다

이에 대법원은 “건물의 증축부분이 기존건물에 부합하고 기존건물과는 분리해 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제 358조에 의해 부합된 증측 부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 매수인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다”(대판 1992. 12. 8. 92다26772)

판례를 통해 나타난 부동산의 종물 중 동산인 경우로는 보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기, 농지에 부속된 양수시설 등이 있고, 부동산의 종물 중 부동산인 경우는 화장실, 목욕탕, 창고, 정화조 등이 있다.

또 토지의 부합물로는 정원수, 정우너석, 수목, 유류저장탱크, 옹벽 등 건물의 부합물로는 증축이나 개축된 부분 등이 있다