김홍산 법무사


문: 강제경매는 무엇이고, 임의경매는 무엇이며 이들의 차이점은 무엇인가?


답:우리나라 민사집행법이 규정하고 있는 부동산경매는 실무상 크게 나누면 강제경매와 임의경매(담보권실행 등을 위한 경매)가 있다.


강제경매는 집행권원(집행력있는 판결정본, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등)에 기하여 채무자 소유의 부동산을 압류 현금화하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을얻기 위하여 채무자의 재산에 대한 일반책임(인적책임)의 실현을 구하는 것임에 비해, 담보권(근저당권, 전세권 등)실행 등을 위한 경매는 특정담보물에 대한 물적책임의 실현을 구하는 등 집행권원을 요하지 않는다는 의미에서 실무상 임의경매라고 한다.
 

그러나 양자는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제적으로 경매하는 점에서 같다. 임의경매에는 담보권실행을 위한 경매와 민법, 상법 그 밖의 법률규정에 의하여 재산의 보관· 청산· 가격보존 등을 목적으로 하는 경매가 있다.
 

강제경매와 담보권실행 등을 위한 경매는 채권자가 그의 채권을 만족을 얻는 것을 목적으로 한다는 의미에서 실질적인 경매라 하고, 재산의 보관· 청산· 가격보존 등을 목적으로 하는 경매를 형식적 경매(유치권에 기한 경매, 공유물분할에 기한 경매)라고 한다.
 

강제경매와 임의경매의 가장 큰 차이점은 경매신청시 집행권원이 필요한지 여부로 강제경매는 집행권원이 필요하지만 임의경매는 근저당권, 전세권 등으로 경매를 신청하므로 집행권원이 필요없고, 부동산등기부 등 담보권 존재를 증명하는 서류를 첨부하여 신청하면 된다.


경매를 전문으로 취급하는 사람은 강제경매와 임의경매의 차이점에 대하여 습득할 필요가 있으나 경매초보자 또는 입찰에 참여하는 자는 특별히 구별할 실익은 없다.
 

실무상 이루어지는 부동산경매는 강제경매 20%, 임의경매가 80% 정도이다.
이는 금융권에서 대출금을 담보하기 위하여 근저당권을 설정한 후 이자 등을 연체하였을 경우 담보권을 활용하여 경매절차에 의하여 대출금을 회수하기가 간단하므로 이 제도를 많이 이용하기 때문이다.