김홍산 법무사의 경매상식
세(임차) 들어 사는 집에 경매가 들어온 경우 임차인의 대응방법
임차주택에 경매가 들어오면 임차인은 임대차차계약서 사본과 주민등록표 등본을 첨부해 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 한다. 이를 실기했을 경우 집행법원의 배당절차 배당에서 제외되므로 주의해야 한다.
일예로 근저당권 4,000만원(1순위), 임차보증금 6,000만원(2순위)이다.
감정평가액 9,000만원에 경매를 시작했으나 매수신고(응찰자)가 없어 1회 유찰돼 30% 저감, 2회 경매기일에 최저매각가격 6,300만원에 시작 된 입찰절차에서 최고가 매수신고가액 8,000만원에 매각됐다면 임차인의 배당금액은 선순위 집행비용 200만원 및 근저당권자 4,000만원 배당 후 나머지 3,800만원 이다. 배당순위는 아래와 같다
1순위 집행비용 약 200만원, 2순위 근저당권자 4,000만원, 3순위 임차권자 3,800만원
그러므로 임차인이 손해를 최소한으로 줄이려면 경매절차에 참여해야 한다.
임차인이 입찰절차에서 선순위 채권과 자신의 임차보증금 합계액으로 입찰에 참여해 최대 1억 200만원(집행비용 200만원 + 선순위 근저당권자 4,000만원 + 임차보증금 6,000만원)에 응찰하면, 이 보다 높은 금액의 다른 입찰자가 있으면 임차보증금 전액을 돌려받을 수 있고, 아니면 1억 200만원에 경매주택을 취득하면 된다.
임차인이 경매에 참여하려면
①입찰보증금은 최저매각가격의 10% 지참하고, 본인의 매수가격의 10%가 아니다
②본인이 입찰절차에 참여해 최고가 매수인으로 확정되면 매각 허가결정기일(입찰일로부터 1주일 후)까지 차액지급신고서(상계신청서)를 제출해 집행법원에 허가를 받는다.
③위 차액지급신고서에 대한 집행법원의 허가시 집행법원은 대금지급기한을 지정하지 아니 하고 바로 대금지급기일 및 배당기일을 지정한다.
차액지급신고란 채권자가 매수인인 경우 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있는 제도로 임차인은 배당기일에 자신이 배당받을 임차보증금 6,000만원을 제외한 선순위 채권 4,200만원을 납부하면 소유권을 취득할 수 있다.
임차주택을 얻을 때 선순위 근저당권 설정된 부동산은 위험이 따르나, 저렴한 차임으로 얻을 수 있는 장점도 있다. 그러므로 근저당권 설정된 부동산은 선순위 채권을 변제하고 임차주택을 경매로 취득할 각오로 임대차계약을 체결해야 한다.
김홍산 법무사
