<경매상식>-알아두면 좋은 주택임차계약에 대한 상식

김홍산 법무사



문 : 건축물대장상의 용도는 상가로 되어 있으나 현재 내부구조를 변경, 주거로 사용하는 건물을 임차해 입주와 동시에 전입신고를 마쳤다 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지?

답 : 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용이 되는 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상(등기부등본, 건축물대장)의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정해야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려해 합목적적으로 결정해야 한다.(대법원 1996. 3. 12.선고 95다51953 판결)

그러므로 공부상의 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.

또한 다가구용단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도를 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이러한 경우도 임차해 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법을 적용 받는다.

그러나 대법원은 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적으로 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.
결론적으로 주거용으로 볼 수 없다고 판시