김홍산 법무사

문 : 수급인(공사업자)은 도급인(건축주)으로부터 건물의 신축공사를 도급받아 공사를 완성하여 사용검사를 필하고 건축주명의로 소유권보존등기까지 마치도록 해주었으나, 건축주가 공사대금의 잔금의 지급을 이행하지 않으므로 건물의 인도를 거부하고 있던 중 건축주의 채권자가 위 건물을 토지와 함께 경매을 신청하여 새로운 매수인에게 매각되었다. 이 경우 공사업자는 경매절차의 매수인에게 위 공사대금을 청구할 수 있을까?


답 : 주택건물의 신축공사를 한 공사업자가 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 공사업자는 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 공사업자가 점유를 상실하거나 피담보채권(공사대금)이 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.


그런데 민사집행법 91조 5항은“매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”라고 규정하고 있어, 위 사안에서 공사업자가 경매절차의 매수인에게 위 건물에 대한 유치권으로 담보되는 채권, 즉 공사대금을 청구 할 수 있을지 문제가 된다.


위“변제할 책임이 있다”는 의미에 대하여 판례는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적채무(사람사이의 법률관계)까지 인수한다는 취지는 아니므로 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 없다고 판시한 바 있다(대판 95다8713)


“즉" 경매절차의 매수인은 유치권자에게 유치물에 관한 채권을 변제하지 않으면 유치물을 인도 받지 못하므로 유치물을 인도받으려면 공사업자에게 공사대금을 변제하여야 한다.


참고로 압류의 효력이 발생(경매개시결정 기입등기)한 이후에 유치권을 취득한 경우에 관하여 판례(대판 2005다 22688 등)는 압류의 처분금지효에 저축되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판시하였다